双鱼座咖啡厅的营销策划

双鱼座咖啡厅可以在学校及周围餐饮业激烈的市场竞争中站稳脚跟并高速发展,首先与其在营销策划是分不开的。

1.营销策划-定位准确

一个,大众化的饮食,娱乐;

B,高档次享受,大众化的价格;

C,休闲,饮食,娱乐于一体;

要成为一个市场的领导者,一定有相当的消费者。可是学生消费西餐的人并不多,怎么样才干吸引消费者呢?为啦打破人们对西餐的隔阂,降低价格,“先惠人,后惠己”,进行市场开发,让更多的人走进西餐厅,双鱼座应采取啦一个大胆的策略:定位在满足第二,三类消费者的需求上面向中档消费者为主,兼有西餐的舒适和中餐的随意,走中式西餐的道路。

2.营销策划-产品创新

双鱼座贴近学生的生活,对西餐的内容和做法要进行啦大胆的调整,好些学生风味的菜式都能在这里找到。在双鱼座,既有咖啡也有茶类,既有牛扒也有白饭。要对西餐进行改良,虽然学生喜欢西餐厅的幽雅环境,但终究是东方人,吃不惯正宗的西式菜肴。双鱼座的管理者要意识到啦学生市场的消费特点,适时做出调整和改变。在双鱼座不但能品尝到正宗西式食肆,地道菜,而且,还有男女生爱吃的点心,蛋糕等甜品可供选择。

改变要以市场为导向,我是个学生,我很啦解我们学生的需求,我不会为啦喝咖啡而喝咖啡,对双鱼座而言它所吸引的并非是一小部分追求正宗西餐的消费者,而是更广大的消费群体,他们追求的不是正宗,而是合适。

3.营销策划-传播策略

不过对双鱼座而言更首要的还是一种口碑效应。学生在吃的地方讲求实际,但作为开放的大学,我们学生也更加成熟,愿意为良好的就餐环境消费,尤其是对环境有特别需求者。双鱼座一定要抓住啦这一点,店里环境要独具个性并体现潮流。消费者在双鱼座就餐要能体验到一种文化,然后他们就会传递给亲朋好友,进而形成啦口碑。

4,营销策划-服务策略
音乐放些钢琴音乐网络提供上网

服装统一服装优惠卡Vip可打8折

特色本店特色最低消费可免费光临

包间有包房提供食物提供多种中西餐

服务费无需服务费可否预订可提前预订

可否刷卡可刷卡(饭卡)活动定期举办公益活动

5,营销策划-内部管理策略

咖啡厅的成功也得益于其良好的内部管理。

1.独具慧眼的用人策略。在创业之初,我建议咖啡厅的管理者要以非常的远见和魄力从五星级的东方宾馆请来啦一位有名的西餐师傅做顾问,并支付每小时5元的报酬。

2.良好的培训。只有业务熟练的人才干更好的服务顾客。在好些企业,快速扩张中最常出现的那就人的问题,特别是服务行业,服务态度差,服务质量差,很大水平影响啦消费者的情绪和连锁经营。而通过培训能够有效解决这个棘手的问题。

3.管理者的不断学习与创新。管理者要从最初的凭感性经营到经过专业学习完成啦从中小企业主到专业管理者的转变,所有的成功者都是阅读者。

4.组织结构的不断完善。随着企业的不断发展和快速扩张,原来的管理模式和管理手段出现啦不适应,留意采购出现黑洞,权力过于集中引起啦管理混乱等。

6,营销策划-咖啡厅的环境:

室内布置:

室内给人的感觉是过于开阔,没隐蔽性,这样会使几个顾客有不舒服的感觉,终究咖啡厅应是给人提供一个私密的空间。因此,在桌与桌之间适当的方面加些隔板可能会很多。另外,在墙挂几个比整个画面亮一点的创意海报(这些海报是宣传本咖啡厅的服务,特色及各种优待等的创意画面,使人看啦之后都觉得咖啡厅在服务,价格,食物等地方都是别具一格的,让人觉得他进来这间咖啡厅是物有所值,开心而来满足而归,并可能使他成为我们咖啡厅的回头客。用兵之计,攻心为上。而这些画面的内容一定要抓住顾客的心,既然顾客进来啦,就一定要让他得到不一样的精神享受,这样他下次才会再来),POP广告(内容灵活变动来塑造整个咖啡厅的形象与气氛,以此达到大众化的感觉),以及几个特色菜的简介。我觉得最好也把各个产品的价格标出来,方便学生做出选。

考虑到吧台的摆设:

吧台能够加几张高凳,就像酒吧的吧台一样能够供人喝酒,聊天,这就使得几个消费量不是很大的人就不一定要到座位台上,这样也就显得这个咖啡厅就不是令人高不可攀,即使是喝杯啤酒,鸡尾酒都能够,不要高消费,就能够在这样的高档环境下得到高档的享受;

室外:如果校方容许的话,挂起较大的招牌会更吸引人们的目光。

建议重点放在 “大众化的价格,不一样的享受”,这既符合目前的的定位,也适应目标消费者的需求,又体现出咖啡厅与通常的咖啡厅的不同,这是特点也是优势。

不管来咖啡厅的顾客,消费量大的还是小的,昂贵的还是便宜的,对整个咖啡厅来说客源是最首要的。有客源才有人气,人多才有口碑,对咖啡厅的未来发展才有帮助。

营销策划在广告宣传上有必要做进一步的促销方案。

网络营销策划原则和方案设计

网络营销策划是一项复杂的系统工程,它属于思维活动,但它是以谋略,计策,计划等理性形式表现出来的思维运动,是直接用于指导企业的网络营销实践的。它包括对网站页面设计的修改和完善,以及搜索引擎优化,付费排名,与客户的互动等诸多方面的整合,是网络技术和市场营销经验的协调作用的结果。它也是一个相对长期的工程,期待网站的营销在一夜之间有巨大的转变是不现实的。一个成功的网络营销方案的实施需要通过细致的规划设计。

根据不同的网络营销活动以及要解决的问题,营销策划也会有很大区别。我们应根据目前国际流行的电子商务和网络营销观念制定行之有效的以及符合企业自身的网络营销方案。但从网络营销策划活动的一般规律来看,有些基本内容和编制格式具有共同性或相似性。

网络营销策划基本原则

1.系统性原则

网络营销策划是以网络为工具的系统性的企业经营活动,它是在网络环境下对市场营销的信息流,商流,制造流,物流,资金流和服务流进行管理的。因此,网络营销方案的策划,是一项复杂的系统工程。策划人员必须以系统论为指导,对企业网络营销活动的各种要素进行整合和优化,使 ‘六流’ 皆备,相得益彰。

2.创新性原则

网络为顾客对不同企业的产品和服务所带来的效用和价值进行比较带来了极大的便利。在个性化消费需求日益明显的网络营销环境中,通过创新,创造和顾客的个性化需求相适应的产品特色和服务特色,是提高效用和价值的关键。特别的奉献才能换来特别的回报。创新带来特色,特色不仅意味着与众不同,而且意味着额外的价值。在网络营销方案的策划过程中,必须在深入了解网络营销环境尤其是顾客需求和竞争者动向的基础上,努力营造旨在增加顾客价值和效用,为顾客所欢迎的产品特色和服务特色。

3.操作性原则

网络营销策划的第一个结果是形成网络营销方案。网络营销方案必须具有可操作性,否则毫无价值可言。这种可操作性,表现为在网络营销方案中,策划者根据企业网络营销的目标和环境条件,就企业在未来的网络营销活动中做什么,何时做,何地做,何人做,如何做的问题进行了周密的部署,详细的阐述和具体的安排。也就是说,网络营销方案是一系列具体的,明确的,直接的,相互联系的行动计划的指令,一旦付诸实施,企业的每一个部门,每一个员工都能明确自己的目标,任务,责任以及完成任务的途径和方法,并懂得如何与其他部门或员工相互协作。

4.经济性原则

网络营销策划必须以经济效益为核心。网络营销策划不仅本身消耗一定的资源,而且通过网络营销方案的实施,改变企业经营资源的配置状态和利用效率。网络营销策划的经济效益,是策划所带来的经济收益与策划和方案实施成本之间的比率。成功的网络营销策划,应当是在策划和方案实施成本既定的情况下取得最大的经济收益,或花费最小的策划和方案实施成本取得目标经济收益。

网络营销方案设计基本步骤

网络营销方案的策划,首先是明确策划的出发点和依据,即明确企业的网络营销目标,以及在特定的网络营销环境下企业所面临的优势,机会和威胁(即SWOT分析)。然后在确定策划的出发点和依据的基础上,对网络时常进行细分,选择网络营销的目标市场,进行网络营销定位。最后对各种具体的网络营销策略进行设计和集成。

(一)明确组织任务和远景

要设计网络营销方案,首先就要明确或界定企业的任务和远景。任务和远景对企业的决策行为和经营活动起着鼓舞和指导作用。

企业的任务是企业所特有的,也包括了公司的总体目标,经营范围以及关于未来管理行动的总的指导方针。区别于其他公司的基本目的,它通常以任务报告书的形式确定下来。

(二)确定组织的网络营销目标

任务和远景界定了企业的基本目标,而网络营销目标和计划的制定将以这些基本目标为指导。表述合理的企业网络营销目标,应当对具体的营销目的进行陈诉,如“利润比上年增长12%”,‘品牌知名度达到50%’等等。网络营销目标还应详细说明达到这些成就的时间期限。

(三)SWOT分析

除了企业的任务,远景和目标之外,企业的资源和网络营销环境是影响网络营销策划的两大因素。作为一种战略策划工具,SWOT分析有助于公司经理以批评的眼光审时度势,正确评估公司完成其基本任务的可能性和现实性,而且有助于正确地设置网络营销目标并制定旨在充分利用网络营销机会,实现这些目标的网络营销计划。

(四)网络营销定位

为了更好地满足网上消费者的需求,增加企业在网上市场的竞争优势和获利机会,从事网络营销的企业必须做好网络营销定位。网络营销定位是网络营销策划的战略制高点,营销定位失误,必然全盘皆输。只有抓准定位才有利于网络营销总体战略的制定。

(五)网络营销平台的设计

所说的平台,是指由人,设备,程序和活动规则的相互作用形成的能够完成的一定功能的系统完整的网络营销活动需要五种基本的平台:信息平台,制造平台,交易平台,物流平台和服务平台。

(六)网络营销组合策略

这是网络营销策划中的主题部分他,它包括4P策略 – 网上产品策略的设计;网上价格策略的设计;网上价格渠道的设计;网上促销策略的设计以及开展网络公共关系。

(七)网络营销策划书:形成营销策划的书面形式。

咖啡厅营销策划

一,营销策划-产品介绍:

咖啡厅是地点位于我校图书馆三楼。目前主要的经营项目有各种咖啡,茶,果汁,鸡尾酒和小吃(中西餐结合)等。

在中国,绝大多数消费者把吃西餐当作是一件奢侈的事。柔和的灯光,典雅的装潢,精致的餐具,彬彬有礼的侍应生在好些人看来是一种遥不可及的贵族消费的体现,是与千千万万普通的大学生无关的一种存在。

在江城学院,名为双鱼座咖啡厅,将成为同学相聚,情侣交流,与朋友洽谈的首选的浪漫之地。

创办咖啡厅的主要目的是给我校在校学生提供实习的机会,让学生在学习的同时参与实践,从而增高学生的综合素质,因此,由在校本科学生担当咖啡厅的所有管理和服务人员是该咖啡厅的一大特色。

二,营销策划-市场状况分析

1.营销策划-消费者需求分析。

对家庭经济充裕的在校大学生,他们在校期间的业余时间大多用来发展自己的兴趣,追求生活的乐趣。大学生是社会消费的一个特殊群体,尽管他们在经济上尚未独立,但已是消费创新的主力军之一:今天的大学生消费已经不仅仅为啦满足生存的需要,更多地是为啦展现自我创新能力,向社会展示新潮前卫学生手中的钱多啦,其消费领域也越来越宽。目前拥有手机,CD机,电脑等高等消费品的大学生日渐增多,旅游,同学聚会和恋爱消费也日趋增加。

目前大学生的消费状况不尽合理,如储蓄观念淡薄,消费结构存在不合理因素,过分追求时尚和名牌,存在攀比心理,恋爱支出过度等。消费不仅仅是个人行为,还会受到社会的政治气候,经济状况,文化环境等因素影响。

学生到咖啡厅主要是追求一种高品味的感受。尽管学生有相当一批咖啡消费者是因为文化和时尚而消费咖啡,但在很大一部分学生人看来,西餐厅与中餐厅没本质的不同,学生更注重实际,从很大水平上讲,西餐在他们看来那就另一种味道的饮食。首先,为啦消除人们对西餐的隔阂,双鱼座咖啡厅将自己的定位调整为以中档消费者为主,在原来的基础上实行全面降价。在营销策略上实行“欲取先予”,进行市场开发,让更多的学生消费者走进咖啡厅。

2.营销策划-消费者分类。

(1)外来人士。高校是一个知识分子呆的方面而且也是文化中心,商务人士和游客能够把对西餐的需求与消费带到啦学校,促进啦西餐业的发展,带动这个产业的发展。

(2)环境特别需求者。虽然有的学生对西餐的消费不像白领阶级那样包涵对西方文化的消费,但对西餐厅特别的环境,还是有需求的。西餐厅的环境既不像中餐厅那么热闹,也不像快餐厅那么匆忙,无论是休闲还是谈话都十分方便。因此,好些人都把西餐厅作为与朋友,同学,甚至客户商谈,交流,沟通的一个场所。还一些人把在西餐厅或咖啡厅当作思考,独处或处理几个工作的场所。

(3)追求时尚者。由于大学生是追求时尚的年青消费群体。他们追求品味和个性,又不宥于固定的模式和框架,消费能力从总体上讲比较有限,但群体规模大,对西餐的认同水平高,他们都对西餐消费起到啦推动作用。这其中以情侣用餐最为主要,每年情人节时尤其明显。

3.营销策划-竞争者分析。

现有竞争者主要有三类:

一类是奶茶店,主要面向低档消费者,这一类消费者居多,我们学校周围奶茶1元/杯,还提供座位和桌子来方便学生交流,环境虽然差一点,但奶茶店是我们最首要的竞争者

另一类是比较高档专业的KTV,主要面向学生唱歌喝酒。这类餐厅环境闲适,风格独特。

这类餐厅更适合中高档消费群体,在我们学校周围通常价格在20元/时,100多元就能够尽情享受一晚上,最首要的是它由私人包厢,这一点我们咖啡店需要留意一下,价格略低于咖啡厅又高于奶茶店,面对的主要是对环境有特别需求者和追求时尚者。

最后一类那就和我们一样的咖啡厅,我们学校附近没咖啡厅,因此现在咖啡厅最首要的对手是前两类,市场的竞争仍是非常激烈的。而我们的咖啡厅是江城学院内唯一一家,在周围也是规模最大的一家,只要做好宣传和市场细分,我们能够垄断这个市场。

什么是市场营销策划

针对企业而言,市场营销策划是指对有关产品市场经营和销售活动的目标,方针,策略等重大问题进行选择和决断的过程,而营销策划是在决策的选择决断之前的一种谋划,构思,设计的思维过程。选择与决断的理智与否和正确与否,其前提保证条件,是要有经过科学策划程式运作而生成的备选方案。没有策划方案,就没有选择,也就没有必要进行策划。可见,决策选择和科学策划相辅相成是市场营销活动成功的基本保证。

进行市场营销策划的原则与分类
进行市场营销策划应当贯彻创新原则,可行性原则和择优原则其分类主要有:

1.产品决策,价格决策,分销渠道决策及促销决策。

2.营销策划的战略性决策和战术性决策,其中战略性决策是对企业生产经营过程中一些长期性,全局性,方向性,根本性问题所做的决策,它决定着企业未来发展的总目标。

市场营销策划的分析

一,市场营销策划的战略选择
企业市场营销战略,是指在企业经营环境系统调研和市场预测基础上,确定产品市场营销目标,对企业市场营销诸要素进行最佳组合,并制定出实现产品营销目标的政策和策略。它涉及。到企业发展中带有全局性,长远性和根本性的问题这里侧重谈两点:

一是企业市场营销的战略目标和战略方案的选择和策划。战略目标是企业在战略思想的统一指导下,在战略时期内企业全部市场营销策划活动所要达到的总体要求。它规定着企业市场营销活动的总任务并决定企业发展的行动方向。依据不同的战略问题,市场营销战略就有不同的战略目标。其共性目标有市场开拓目标,市场创新目标,销售增长率目标,市场占有率目标和实现利润目标等。战略方案是为实现市场营销目标的行动方案,其制定是一项重要而复杂的工作,涉及企业各部门和营销活动的各个环节,并受企业经营环境系统和国家产业政策,上下游产业链市场供需变化以及内部条件各种联系,相互作用因素的影响。

二是市场影响战略类型的选择和营销策划。以主动的适应环境和能动地改变外部环境为依据,把市场营销战略划分为市场开拓战略(也称市场拉动战略)和市场创新战略(也称科技推动战略)两大类。前者是适应市场需求的一种战略,后者是创造市场需求的一种战略。市场开拓战略是指企业为适应市场需求的变化,在一定时期内采取的市场开拓经营总体设计。市场开拓战略又可分为市场渗透,市场开发和产品开发三种类型市场渗透战略是企业以现有产品固守现有市场,通过广告宣传和多种促销手段提高市场占有率;市场开发战略是企业以现有产品开发新市场,包括开发国内新市场和国际市场以及开发产品的新用途;产品开发战略是企业向现有市场提供新产品,增加新品种,提高市场占有率市场创新战略是企业以开发新产品和新服务,开辟新市场,大企业市场占有率的一种战略。在很多企业生成同类产品,市场供应远大于市场需求,市场竞争异常激烈是,企业可采取这种战略。推行市场创新战略的基本条件是,企业具有技术创新和产品创新的能力,引发相关潜在需求和推销新产品的能力,以及新产品市场营销组合策略的能力。实行市场创新战略主要是挖掘消费者的潜在需求,用新产品去创造新市场,使消费者某种不明确的需求变成具体的购买欲望,企业从中挖掘出潜在的市场,并且提高产品质量,创立品牌和提供优质服务,扩大市场占有率。

二,目标市场的选择和策划
从销售观点看,市场是用户的组合,也是各种需要的组合。一个企业不可能满足所有用户各式各样的需求,总是在一定的市场范围内,满足一部分用户的需求。这就需要在市场细分的基础上选择目标市场及其策略。

企业根据总体市场中不同消费者的需求特点,购买行为和购买习惯等不同特征,把总体市场划分为若干相类似的消费者群,其中每一个消费者群就是一个细分市场,在市场细分的基础上,根据企业自身的资源和能力,策划选择产品投放到目标细分市场,这一过程就是确定目标市场。目标市场营销策划选择的适当和准确,对企业完成目标销售和目标销售额,稳定企业生产经营,减少销售支出,提高经济效益具有很大作用细分出来的市场作为目标市场,应当具备:

(1)有适当的规模和需求;

(2)有相当的购买能力和可观的销售收入;

(3)市场未被竞争对手完全控制或为背景争对手涉足;

(4)企业有市场的经营和营销能力。

策划选择目标市场,除了具备上述四条要求以外,还要近期和远期兼顾。从当前考虑,目标市场的营销策划选择,要具有实现近期销售目标的条件和把握。如无把握,要先行试探,然后确定重点目标市场。这样,宁可目标市场选择的少一些,集中力量开辟重点市场,开发重点市场。从远期考虑,目标市场的策划选择,是为企业长远布局和今后发展着想,包括开辟新市场和培育发展未来用户等举措。

营销策划选择目标市场,还要国内市场和国际市场,本地市场和外地市场统筹兼顾。相对来说,企业应以国内市场为基础,适时打入并占领国际市场。如果只闯国际市场,缺少国内市场的根基,一旦国际风云突然变化,难以排除风险,就无法回旋运转了。一般说来本地市场容易占领,而且当外地市场打开之后,又可以刺激本地市场。总的说来,都有一个立足本地(国)积极向外发展问题,要根据企业发展战略目标和经营状况,策划和选择一个恰当的比例。

三,销售渠道的选择和策划
企业要在市场营销上取得成功,就要在把握市场环境变化的基础上,正确选择产品的销售渠道。

第一,营销策划和选择销售渠道的策略。所谓销售渠道的选择是指生产厂家对所需中间商的数目和种类的决策。可供选择的策略主要有三种。

1,普遍性策略。这是指生产厂家广泛利用中间商经营自己的产品。此种策略能使该品牌广泛显露,迅速占领市场。但由于中间商同时经销众多厂家的产品,生产厂家难以控制渠道,一般要独家担负广告促销费用。

2,专营性策略。这是指生产厂家选择有限数量的中间商分销产品,包括独家经销。此种策略通常用于销售高档特殊商品或技术服务性强的商品。厂家在销售,储运,促销和服务等方面能提供优良的经销条件,使中间商有大力可图;经销商也能全力为厂家推销商品,促进销售,顺利实现厂家的营销目标但此策略由于具有排他性,产销双方依赖性太强,一旦中间商经营失误,厂家的损失较大,甚至使厂家失去某一目标市场。

3,选择性策略。这是指生产厂家从愿意和作的众多中间商中选择条件好的批发商和零售商经销产品。它介于普遍性策略与专营性策略之间,适用于各种产品,但相对高档选购品或精选特殊品更为适宜。采用此种策略,厂家能取得比普通性策略更好的效益,其风险则小于专营性策略。

第二,营销策划和选择销售渠道要考虑的因素。

从目标市场考虑。目标市场作为企业的重点市场,它包含潜在用户数量,市场地区分布和市场容量等因素。潜在用户多,企业可以考虑通过中间商经销。市场地区分布较集中,企业可以在密集区设点经销。市场容量大,企业可以采用订货会形式经销。

2,从产品特点考虑。对于生产资料产品,可通过物资系统销售渠道或采取产销双方订货合同自销。对于生活资料产品,除少量自销外要通过中间商固定销售渠道。对于易腐烂,样式易过时等同转速快的产品,其中间环节越少越好。对于高新技术产品,一般要有专门的推销人员直接向客户详尽介绍产品性能。

3,从企业自身条件考虑依据规模,大中企业可以逐步扩大销售队伍,开辟自己的销售渠道为主;中小企业一般应依靠中间商为主,不宜以自销渠道为主依据企业声誉,销售人员素质和企业管理能力,其声誉高,销售力量强,管理水平高和经营丰富的企业,可选自销渠道为主。否则,以通过中间商,代理商经销为主。

第三,营销策划和选择最佳的销售渠道,最佳销售渠道是指销售费用少,销售效率高,产品销售快,经济效益好的渠道其策划选择要解决的主要问题如下。:

1,销售渠道优化。就是在各种销售渠道中,选择一条最佳渠道。渠道优还要求根据具体情况,比较分析,选择一条或几条有利的销售渠道。

2,确定销售范围。就是在某一特定市场范围内,确定中间商的数量,是选择大量的中间商经销,还是几家或独家经销,这是销售对象确定多大范围的问题。

3,确定销售网点。就是销售范围确定后,再确定每一个对象范围内的经销网点,也就是解决各个范围内的批发商,零售商或代理商的挑选问题。他们的地理位置,财务状况,商店信誉,营业能力,服务质量和管理水平的相互比较,是具体挑选的依据。

四,品牌和商标策略的选择和策划
产品品牌作为产品的名称和标志,除了将某一产品与其它产品相区别,还在于他是产品质量的象征。不同品牌代表不同企业的工艺特点和产品质量水平。名牌产品是著名品牌,代表产品有着级高的含“金”量,成为消费者优先购买的目标。优质名牌是良好品牌形象和企业形象的标志和外显,能增强企业竞争力,推动市场经销的发展。品牌与商标同是产品的标记,可以一致,也可以不同但商标必须注册,品牌经过注册就成为商标,受法律保护。科学的品牌及商标策划选择策略,有利于降低产品成本,巩固和提高企业声誉,吸引。消费者对产品产生偏爱,可以促进产品销售。有以下几种品牌商标策略供企业选择决断。

1,统一品牌及商标策略。就是企业所有产品使用同一种品牌和商标。日本的索尼,日立,三洋,东芝等著名公司,所生产的系列产品都使用同一个品牌和商标,并且和企业名称三者一致。极大地扩大了品牌的良好形象,提高了企业的知名度和美誉度。采用这种策略的优点是,可以借助于已经成功的品牌和商标推出新产品,使新产品顺利进入市场,节省品牌和商标设计费用及广告促销费用等。但采用这一策略,必须对系列产品实行严格的质量管理制度。

2,不同品牌和商标策略。就是企业的产品分别使用不同的品牌和商标。这一策略适用于不同品质的产品,能严格区分产品品质的高,中,低档次,便于满足不同消费者的需要。出现质量问题不影响其他品牌的信誉和形象。

3,更换品牌和商标策略。就是产品品牌及商标影响和制约企业发展时舍弃原品牌和商标,采用全新设计的品牌和商标,以便显示企业的特色,塑造企业新形象。譬如国际著名的美孚石油公司(即现今的埃克森石油公司),曾用6年时间耗资3000万美元将自己的品牌和商标由埃索改为埃克森。采用这种策略投入较大,要周密策划并进行多种策划方案的比较和论证之后再慎重决策。

4,改进品牌及商标策略。就是在原有品牌和商标的基础上进行某些局部改变,改进后的品牌和商标同企业原有的品牌和商标的造型相接近。采用这种营销策划,要从新旧品牌和商标及商标造型并轨使用,逐渐过渡到使用改进的新品牌和商标,风险较小,但也难以彻底创新。

房地产营销促销策划 (Promotion)

房地产营销促销策划,是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能,激发其消费欲望,促进其购买行为,以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。

1、广告

广告是向人们介绍商品信息,输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

房地产广告的诉求重点有:地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

房地产广告可供选择的形式有以下几种类型:(1)印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍,这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等,都是房地产广告的有效载体;(2)视听广告。利用电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告;(4)现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况;(5)信函广告。包括商品房目录和说明书等。

根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用,开发商应当选择适当的广告类型和广告策略,从而达到最大的宣传效果。

2、营业推广

营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,在增加消费者房地产知识的同时,也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台,据统计,每次房交会上,各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。

3、人员促销

房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息,向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况,促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于:目标客户明确,促销力量集中,成交率高;与客户面谈,有利于联络与密切同客户的感情,有利于信息反馈,有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

当然,人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质:具有丰富的房地产知识和合理的知识结构;及时掌握正确的房地产市场信息;具有良好的经营理念和业务素质。

促销人员在日常工作中,要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档,以便随时跟踪。

4、公共关系

房地产公共关系促销活动包括:争取对房地产开发商有利的宣传报道,协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系,建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括:

制造噱头和危机公关

人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题,如处理得当,或许可在众多消费者与媒体的关注下,以坦诚的态度重树项目良好形象,化不利为有利。

建立与各方面的良好关系

开发商应当重视消费者导向,强调通过企业与消费者的双向沟通​​,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的,这与消费者的认可程度紧密相关。因此,开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略,充分研究消费者需求,努力加强与消费者的沟通,注意关系营造。同时,开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作,更要注意开发商之间的合作,特别是后者的合作尤为重要。

综上所述,房地产的营销策划大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。

房地产营销渠道策划 (Place)

目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策划可以大致分为企业直接推销、委托代理推销以及近几年兴起的网络营销、房地产超市等。

企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。

委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人。

网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网、中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。 2000年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

房地产超市营销策划是最近在浙江、上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念、方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。

房地产营销价策划 (Price)

房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场的营销策划的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

1、房地产定价方法

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:

(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。

(2) 成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

(3) 收益法。将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。

(4) 剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格

当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。

2、定价比例

一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。

用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。

3、价格调整策略。

房地产价格调整营销策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降,它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式:(1)基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数,每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况,对原先所设定差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种类型单元的销售比例,反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次,以适应销售情况的不断变化。

优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体促销活动计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头。同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售。再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。

房地产产品的特色营销

目前已有一些精明的开发商发现了特色营销策划的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格,因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例,作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全,深受年轻人青睐,另外如绿化率达90%的“青云翠居”,大打“绿色”王牌,“软件知音园”的IT特色、“兰亭山水”的文化色彩、“丰源海景山庄”的海景特色,以及“星海人家”的明星效应等,在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。

随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起,消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜,而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵,花团锦簇,有充足的阳光和清新的空气,而且要求住宅小区远离工厂,附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念,改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式,充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等,为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”,不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”,它独辟蹊径,提出“新加坡风”的崭新概念,摒弃了当时众多开发商追求的高容积率,在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”,也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”,“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点,这些楼盘均获得了较好的销售业绩。当然,开发商同时要要避免借环保搞促销,过分炒作概念,有两棵树,一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”,任意夸大物业卖点,不仅完全偏离了环保营销的轨道,还会引发不少营销后遗症,成为行业公害。

目前,尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发,在追求高绿化率的同时,有意无意地引入了绿色营销理念,但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于,绿化营销主题单一,主要通过追求高绿化率来体现,且绿化的实现形式也比较简单,一般以宅前绿化为主;绿色营销的内涵是丰富的,它不仅包括了外部空间(绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等)营造,也包括了住宅单元内中空间(朝向、层次、通风、采光、干湿等)的营造。因此,绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造,尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换,相去甚远。另外,单一的绿化营销量为竞争对手模仿,不利于市场多维度竞争格局的形成,同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。所以,单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。

当代社会文化对经济的影响力越来越大,建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬,对社区人群生态的保留与重构,往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子,现代生活给人的外在压力越来越大,人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”,他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点,并加以演绎,就能出奇制胜。因此,开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵,通过富有特色的主题创意,提升住宅小区的文化价值,给人展现一种高品位的美好生活蓝图,例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中,开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场,并在小区安放了汉白玉雕塑10座,其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等,每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里,人们可以领略到难得的神话情调。

另外,随着现代交通、电信的迅猛发展,人与人之间的距离越来越近,但心与心之间的距离越来越远,地球变成一个村庄,人心却越来越封闭。广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题,他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为营销策划的理念,采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流,他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出:“下雨了,让隔壁的林太太帮忙收衣服”,这一主题相当朴实,却又那么珍贵,让我们久久回味。另外,为了给孩子创造一个良好的成长环境,购房者对居住小区文化设施的要求越来越高,不仅关心周围文教单位的配置、距离,而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味,以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心,不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵,而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息,这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。

房地产营销策划案例

由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点,其营销策划难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去,必须根据营销目标及营销市场的特点,采取一系列营销策略。由于目前房地产行业的迅猛发展,一些新的营销理念和思路层出不穷。

比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C(即CONSUMER、COST、CONVENIENCE、COMMUNICATION)理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略,将消费者置于房地产营销的核心地位,无论是产品、价格、销售渠道还是促销,都以消费者的需求、意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移,但笔者认为,4C理论的理论根源与4P理论同出一宗,与其说是战略转移,还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。因此,本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。

目前我国的房地产市场从总体趋势上看,已经进入以需求为导向的发展阶段,房价逐步向成本价和微利价靠近,市场化程度逐步加深。在市场营销方面,无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟,一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多,日趋理性;违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此,房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。

(一)房地产营销产品策略(Product)

房地产营销产品策略是房地产营销首要因素,房地产企业必须营销市场所需要的产品,才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容,房地产产品可以分为三个层次:

1、核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务,对购房者来说,他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2、有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3、延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务,如物业管理、保证公共设施的提供等。

目前的市场情况表明,消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子,而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的,所以在核心产品上,各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者,即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下,房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先是房地产品牌营销策划

目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道,在日益激烈的市场竞争中,品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上,长江实业、新世界集团、新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下,“品牌”为什么就会比“产品”厉害?因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述,因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物,除物质满足外,更需要丰富多彩的精神享受,而“品牌”有精神,“产品”则没有。